Hos LEA formidler vi Ejerskifteforsikringer

Tilbage i 1995 fremsatte den daværende justitsminister Bjørn Westh forslaget til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. med ordene:

”Hovedformålet med dette lovforslag er at sikre forbrugere en rimelig og tidssvarende civilretlig beskyttelse i forbindelse med aftaler om erhvervelse af bolig.”

Loven trådte i kraft 1. januar 1996 med krav om tilstandsrapport og tilbud om Ejerskifteforsikring. Den er løbende blevet opdateret og har dermed givet mange huskøbere ro i maven omkring dyre overraskelser og begrænset de tidligere hyppige, langvarige og dyre retssager mellem købere og sælgere, hvor køber følte sig snydt, og sælger hævdede ikke at kende til manglen. 

Ved at tilbyde køber en Ejerskifteforsikring fritages sælger for sit 10-årige ansvar for husets tilstand.

Produktet er i dag defineret ved lov, som du kan læse mere om under ‘forstå produktet’.

En Ejerskifteforsikring sikrer køberen af et hus mod fejl og funktionelle mangler, der er til stede ved overtagelsen af ejendommen. Det lyder umiddelbart ganske simpelt, men som justitsminister Peter Hummelgaard sagde i Folketinget den 31. januar 2024 i forbindelse med et spørgsmål om ministerens holdning til produktet:

“Jeg er naturligvis enig i, at det er et problem, hvis mange boligkøbere har vanskeligt ved at forstå, hvad Ejerskifteforsikringen egentlig dækker. Jeg har også hørt historierne om boligejere, som har skullet kæmpe med forsikringsselskaberne om, hvorvidt de skulle dække en skade, og det er ikke nogen ønskelig situation for nogen.”

• Se citat på folketingets hjemmeside

Hos LEA ønsker vi ikke at folk skal føle at de har købt katten i sækken, så vi har gjort os umage for at svare klart på de oftest stillede spørgsmål:

Hvad dækker den?

Skjulte fejl og mangler ved huset, som fandtes allerede ved købet, men som ikke stod i tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten.

Hvad dækker den ikke?

• Nye skader, som først opstår efter du har overtaget huset.
• Almindeligt slid og ælde (fx taget, der blot er gammelt og ikke kan forventes at holde længere).
• Forhold, der var beskrevet i tilstandsrapporten og/ eller el-rapporten.

Hvornår skal den købes?

Forsikringen skal være købt og betalt inden du overtager nøglerne til huset.

Hvornår gælder den fra?

Dækningen starter fra den dag, du får nøglerne til dit nye hjem.

Hvor længe gælder den?

Standarddækningen er 5 år fra overtagelsesdatoen. Du kan hos nogle vælge en 10-årig dækning, men hos LEA udbyder vi blot 5-årige forsikringer, da tvivlen om hvornår fejl og mangler er opstået stiger i takt med at tiden går.

Maksimal dækning

Den samlede skadesudbetaling kan aldrig overstige kontantkøbesummen minus den offentlige grundværdi opgjort på købstidspunktet.

Koster det noget at anmelde en fejl/mangel?

Det koster ikke noget at anmelde en fejl eller mangel til forsikringen – der er en selvrisiko på kr. 6.100 per godkendt skade, som ved flere godkendte skader maksimalt kan blive kr. 61.000.

Yderligere information omkring produktet, priserne og de typiske skader kan findes i afsnittene ‘huskøbet’ og ‘typiske skader’.

Uanset om du er førstegangskøber eller har handlet ejendom tidligere, så er huskøbet er for mange et skift fra en velkendt tilværelse til noget nyt.

Overgangen er ofte fyldt med både glæde, spænding og usikkerhed. Vi tror på, at vi kan reducere usikkerheden ved at sætte en god Ejerskifteforsikring ind i huskøbsprocessen, der allerede er fyldt op med med advokater, ejendomsmæglere, bank, realkredit, flytning og måske endda håndværkere og istandsættelse.

Processen for huskøb er ret ligetil:

• Selvom det ikke er et krav, er det meget almindeligt og juridisk klogt som sælger selv at få udarbejdet eller at få ejendomsmægleren til at hjælpe med at få udarbejdet el- og tilstandsrapport på ejendommen og tilbyde køber en Ejerskifteforsikring, hvorved sælger frigøres fra sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved huset.
• Som potentiel køber vil du oftest have adgang til tilstands- og el-rapporten, der er lavet for at gøre dig opmærksom på de eventuelle fejl og mangler som er fundet ved dit nye hus.
• Sæt dig derfor godt ind i de anmærkninger, der er i rapporterne, for de er ikke dækket af Ejerskifteforsikringen.
• LEA anbefaler at røde anmærkninger udbedres hurtigt, da de kan blive værre og i værste fald føre til følgeskader, som du selv skal betale for udbedring af.
• Nogle gange er der være to forskellige tilbud på Ejerskifteforsikring med mulighed for at købe udvidede dækninger. Uanset hvilken Ejerskifteforsikring du køber skal sælger blot betale halvdelen af prisen på det billigste tilbud for standarddækningen.
• Du skal oftest selv betale for Ejerskifteforsikringen, men sælgers andel af det billigste tilbud ordner mægleren som regel via refusionsopgørelsen.
• Udover købet af en Ejerskifteforsikring skal du som husejer også have en husforsikring, der dækker dit hus for fremtidige skader. Nogle ønsker denne samme sted som deres Ejerskifteforsikring, mens andre ønsker dem uafhængigt. Det er en smagssag som LEA ikke har holdninger til.
• LEA har forsøgt at gøre Ejerskifteforsikringstilbud så tilgængeligt så hurtigt som muligt, da det forhåbentlig giver ro i maven hos både sælger og køber i en omstændig huskøbsproces. Læs mere om det i sektionen om LEAs tilbud.

Når man har taget beslutning om at sælge sit hus, er man oftest på vej videre i livet, og vil sikkert gerne have en handel gennemført så hurtigt som muligt. Det samme gælder køberen, som med sit nye drømmehjem i sigte nok gerne vil flytte ind og føle sig hjemme.

Begge dele føler vi at vi kan hjælpe med i LEA!

At føle sig hjemme og komfortabel handler om ro i maven, ligesom man først rigtigt er videre når man har lagt det efterladte pænt bag sig. Vi mener vi slår to fluer med et smæk ved at  tilbyde let adgang til en god femårig Ejerskifteforsikring med fair priser og ærlig kundeservice.

Det kan lade sig gør at levere dette i et digitalt setup, da vi i kraft af vores ekspertise og erfaring har valgt at samarbejde med et solidt internationalt forsikringsselskab, en af markedets førende rapportleverandører samt eksperter indenfor skadeshåndtering.

Vores samarbejder gør, at vi kan tillade os at kalde os selv de mest internationalt orienterede, men regionalt forankret selskaber indenfor udbud af Ejerskifteforsikring. Det giver sig til kende via følgende fordele for både købere og sælgere af huse:

Det gør vi ikke fordi vi oplever at langt de fleste skader bliver anmeldt inden for de første fem år.

Vi giver dig mulighed for at forny din Ejerskifteforsikring med yderligere fem år når vi nærmer os udløb.

For nærmere information kontakt os på info@leaforsikring.dk

Det kan også være, at vi kommer til det på sigt, men på den korte bane har det ikke været aktuelt, fordi vores fokus ikke er på boliger i den helt dyre ende, hvor sælgeransvarsforsikringen måske giver mest mening. Er ejendomsværdien høj, kan det potentielle erstatningsansvar ligeledes blive det.

Det gør vi ikke, fordi det er et anderledes produkt, men er efterspørgslen og muligheden for at lave noget som er fair og relevant, der kan give lejlighedskøbere ro i maven, er der ingen grund til vi ikke kan tilbyde dette på et senere tidspunkt.

Formentlig har du nu læst om Ejerskifteproduktet, hvorfor det blev introduceret og hvilken rolle det spiller i huskøbsprocessen. Hos LEA mener vi, at vi har et produkt, som passer perfekt, og reelt skal forsikringens værd vise sig i tilfælde at du oplever en fejl eller mangel ved din ejendom.

Desværre ved vi, at det kan være svært at gennemskue hvad der er dækket og hvad der ikke er. Derfor har vi forsøgt at beskrive, hvordan ejerskifte dækker startende med, hvilke fejl og mangler er reelt en dækningsberettiget skade.

Hvad er en skade?

En skade på en Ejerskifteforsikring betyder, at der efter overtagelsen viser sig en skjult fejl eller mangel ved ejendommen, som eksisterede på overtagelsestidspunktet, og som ikke fremgik af tilstandsrapporten og som ikke blev identificeret ved inspektion af ejendommen inden handlen blev indgået. Det er altså forhold, som køber med rimelighed ikke kunne kende til, og som kan kræve reparation eller udskiftning.

En skade er dermed ikke bare et almindeligt slid eller alderstegn, men et forhold, der gør, at huset ikke er i en stand, man med rimelighed kunne forvente ud fra alder og type.

Fejl og mangler der fremgår af tilstands- og el-rapport samt almindeligt slid eller alderstegn er dermed ikke dækket af Ejerskifteforsikringen.

Selvrisiko – sådan fungerer det

For at gøre det tydeligt og fair for alle parter er der per lov indført nogle faste regler i Ejerskifteforsikringen, der reguleres hvert tredje år:

1. Selvrisiko på 6.100 kr. pr. skade. (2025 tal)

Forsikringen dækker ikke småskader under 6.100 kr. pr. skade. Det betyder, at hvis udbedringen af en skade koster mindre end dette beløb, skal køber selv betale. 

2. Samlet selvrisiko på 61.000 kr. (2025 tal)

Som køber har du en maksimal selvrisiko på 61.000 kr. i hele forsikringens løbetid. I praksis betyder, det at du skal betale selvrisiko for de første 10 dækkede skader. Når du har betalt dette beløb fordelt på dine skader, dækker forsikringen herefter uden yderligere selvrisiko.

Disse regler er ikke noget, det enkelte forsikringsselskab selv har valgt – de følger den danske lovgivning for Ejerskifteforsikringer.

Selvom definitionen er forholdsvis ligetil når man læser den (ukendte skader, der er opstået inden overtagelsen), kan man i praksis godt blive forvirret, når man står i en situation med mange nye indtryk omkring sig. Skal jeg melde denne skade på min Husforsikring eller på Ejerskifteforsikringen? Og hvordan var det nu med den bindende skævvredne dør?

Vi forstår dig, og bl.a. derfor har vi sat en ære i at gøre anmeldelsesprocessen samt vurderingen af fejl og mangler så smidig som muligt og kunne forklare dig udfaldet.

Godkendelse som skade

Hvis man som køber opdager en fejl eller mangel ved huset efter overtagelsen, kan den anmeldes som en skade til Ejerskifteforsikringen. Men ikke alle fejl og mangler bliver dækket – og det kan skabe forvirring. Faktisk indikerer markedsdata og opgørelser fra branchen at mere end hver andet anmeldt forhold ikke godkendes som en skade.

Sådan foregår godkendelsesprocessen:

1. Anmeldelse – Køber indsender oplysninger om fejlen eller manglen til forsikringsselskabet.
2. Screening – Vi vurderer, om anmeldelsen er en dækningsberettiget skade. Mange anmeldelser bliver sorteret fra allerede her, fordi de f.eks. handler om almindeligt slid, forhold beskrevet i tilstandsrapporten eller en skade, der er opstået efter overtagelsen.
3. Gennemgang og dokumentation – Hvis anmeldelsen går videre, gennemgår en taksator eller fagperson fejlen mere detaljeret og indhenter dokumentation. Dette kan eksempelvis være i form af billeder taget før og efter overtagelsen.
4. Afgørelse – Vi beslutter, om forholdet opfylder betingelserne for at være en dækningsberettiget skade. Er forholdet dækningsberettiget igangsættes udbedringen.

Typiske skader

De fleste godkendte anmeldelser handler om tag og loft, husets overflader (vægge, døre, vinduer) samt VVS-installationer. Her er der ofte tale om forhold som ikke var nævnt i tilstandsrapporten og har en estimeret omkostning, der overstiger bagatelgrænsen.

Typiske forhold, der ikke er dækningsberettigede

Typiske årsager til afvisning af en skade:

1. Forhold nævnt i tilstands- eller el-rapporten: Hvis fejlen eller manglen allerede er beskrevet, kan køber ikke anmelde det som en skade.
   • Eksempel: Revner i soklen, som står tydeligt i tilstandsrapporten.
2. Almindeligt slid, ælde og manglende vedligehold: Mange anmeldelser handler om vinduer, tage eller installationer, der blot er gamle og trænger til udskiftning.
   • Eksempel: Duggende 30 år gamle vinduer – et klart aldersproblem.
3. Kosmetiske forhold: Småting, som ikke påvirker husets funktion eller sikkerhed
   • Eksempel: Misfarvet fugtplet, hvor der ikke er en aktiv skade bag, eller farveforskelle på fliser, der tidligere er blevet skiftet.
4. Bagatelgrænsen: Skader under 5.000 kr. pr. skade bliver ikke dækket.
   • Eksempel: En defekt stikkontakt eller en tagrende eller nedløbsrør, der er gået fra hinanden.
5. Ikke en skjult skade: Fejlen er opstået efter overtagelsen, eller er synlig ved almindelig gennemgang.
   • Eksempel: Et vandrør sprænger en uge efter indflytning, eller ved overtagelse er der en defekt termorude med dug imellem glassene eller en ventilationsrist, der er faldet ud ud af væggen.